トラブル回避のコツ①「境界」
2024年07月28日 17:28
■トラブル回避のコツ①「境界」について
「不動産取引」を考えたときに「土地・一戸建て」で一番トラブルが多いのが “境界” です。
■「現況測量(仮測量)」のおすすめ！
●「登記簿面積」と「現況面積」
「法務局に登録されている土地面積」と、専門家(土地家屋調査士や測量士)に現況の面積を測量してもらったら、「土地面積が全然違っていた」というケースは少なくありません。
これには様々な理由がありますが、昔の測量方法と今の測量方法が変わったということと、年々測量をする機材の精度が向上してきていることが考えられます。
※昔の測量方法は、すごく原始的な方法で、三斜法と呼ばれる土地面積の計算方法を用いていました。
(三斜法とは、測量における用語の一つであり、土地面積の計算方法の一つ。概要は多角形からなる土地を最小単位の多角形である三角形に分割し、それぞれの三角形について底辺×高さによって面積を求め、それらの三角形の面積の合計によって目的とする土地全体の面積を求めるものです。出典：ウィキペディア)
当然、昔と現在の測量方法が異なるわけですし、その精度も段違いなわけですから、昔に算出された面積と、現在に算出した面積に誤差が生まれることは仕方がないことです。
●「問題となるケース」
「不動産売買」をする際、隣地との境界が明確にされていない場合、「境界確定」を行います。
いざ「買主さん」が決まって測量してみたら、面積が大きく違っていた場合は「トラブル」になる場合があります。
加えて、隣地のものだと思っていた工作物(ブロック塀など)が、実は自分の敷地に入っていた、あるいはその逆も然りで、こちら側の工作物が越境していたなんてケースもよくあります。
「買主さん」からすれば、少しでも隣地とのトラブルは避けたいですし、気持ちよく購入したいという欲求が働きますから、不動産の売却をされる際には、なるべく早い段階で「現況測量(仮測量)」の実施し、「現況がどのようになっているのか」ということを把握し、事前に買主さんへ伝えておく必要があります。
●「現況測量(仮測量)の費用」について
「境界確定・確定測量・費用」とネットで検索すると、費用は面積の大小や隣地所有者の数などによってまちまちですが、概ね一般的な住宅用地の場合で、「(概算)50～55万円(税別)」程度です。
また、「現況測量(仮測量)」の実施について、実費分(人件費)を請求されるケースもあるようです。
弊社の場合、「トラブル未然防止」の観点から、「現況測量(仮測量)」は、“無償” で実施させていただいております。(専任・専属専任媒介契約を締結いただいたお客様に限ります。)
不動産の売却を決められて、隣地との境界がはっきりしていないという不動産につきましては、弊社の取引先である「土地家屋調査士」・「測量士」より「現況測量(仮測量)」を実施し、現況をご説明のうえ、今後の対応をアドバイスさせていただきます。
不動産のご売却をお考えのお客様は「プレディオ プラス」までお気軽にご相談ください。
■「土地境界確定測量」について
●土地の売却時には、「土地境界確定測量」をした方が良いでしょうか？
土地の売却時には、絶対に測量をしなければいけないということではありませんが、買主さんからの要求で測量をすることが多いようです。
土地の売却時に行われる測量のことを「土地境界確定測量」と言います。土地の間にある境界を、きちんと調べて確認したあとに確定させることで、現状の面積を計測し、測量図の作成をすることです。
以前は登記簿謄本(登記事項証明書)に掲載されている面積の数値を元に売買取引(公簿売買)をすることが多かったのですが、実際に測量してから売買取引をする「実測売買」が主流になってきています。
そして、必ず測量をするケースは、4種類あります。
(１)境界の目安となるフェンスや塀がない土地
(２)境界標(杭)が見つからない土地
(３)高額な地価の地域にある土地
(４)相続税を物納で納める土地
●測量費用
測量や境界の確および確定は、国家資格をもった専門家である「土地家屋調査士」が行います。
不動産会社に売却の媒介契約(仲介)を依頼した不動産会社からの紹介が一般的ですが、売主さんもしくは買主さんが直接土地家屋調査士を探してくることもあります。
測量費用は一般的な平均金額は、「(概算)50万円～55万円(税別)」程度です。(金額は面積や内容により差異が生じます)
※「面積が広く大きい土地」や「複雑な形状の土地」、「近隣とのトラブルがある土地」などは測量費用が高額になりやすいと言えます。
測量図の作成をし、それぞれの隣接地境界に対しての立ち会いや境界標(杭)の設置を行い、道路や水路の確定をします。
Q.「測量費用は誰の負担になりますか？」
A.基本的には話し合いによって決めますが、「測量費用は土地の売主さんが負担することがほとんどです」。
ただし、買主さんの方からリクエストがあって、買主さんの都合で測量する場合には、測量費用を買主さんが負担することもあります。
●土地境界確定測量の進め方
土地境界確定測量は、国家資格をもった専門家である「土地家屋調査士」によって進められていきます。
①現況測量(仮測量)の実施
②資料調査
③近隣へのあいさつ
④測量および境界の調査
⑤図面の作成
⑥立会いによる境界の確認
⑦境界標(杭)を埋設
⑧書類の作成
●境界確定までの期間は、一般的に「約３～４ヶ月」かかります。
基本的に隣接した土地の全員が承諾しないと境界は確定されないため、一人でも納得しない人がいると、確定までの時間がかかる傾向にあります。
中には境界確定の協議が長引いてしまい、確定まで１年以上かかったというケースもあります。それ以外にも、最終的に境界の確定まで至らなかったという事例もあるようです。
■まとめ
土地の売却時には、事前に「土地確定測量」をしておいた方が、その後の売買取引がスムーズになります。
境界が確定していることで、面積も登記簿の数値ではなく実寸が把握できるため、「買主さんの安心」にもつながりますし、「相続」の際にも役立つと思います。
