収益物件を購入する場合の注意点
2024年07月28日 18:11
■収益物件を購入する場合の注意点
１棟アパートやマンションなどの収益物件の購入を考えている場合のチェックポイントをまとめてみましたので、どうぞ参考にしてみてください。
１．1棟売アパートの新築と中古で利回りに差はあるのでしょうか？
同じ仕様であれば、新築の方が物件の購入価格は高くなります。
そのため、同じ家賃であれば、取得費用が高くなる分、新築の方が利回りが低くなります。
しかし、中古物件は新築物件よりも家賃を低くしないと入居者が現れない可能性があったり、物件を維持するためのメンテナンスコストがかかったりするため、一概にどちらが良いという話ではありません。
アパートなどの１棟売り物件の場合は、満室時の想定利回りが広告に記載されてい場合が多いのですが、実際には空室があれば、利回りは思っていたよりも低くなってしまいます。中古の１棟売り物件を購入する際は、空室状況を確認することが重要です。
物件の立地や周辺施設によって、物件の購入価格だけでなく、その後の家賃設定や入居率(空室率)が変わってくるため、それらの条件も考慮して物件を選択する必要があります。
２．物件の構造は利回りに影響するのですか？
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に建設コストが高くなるため、物件購入価格も高くなります。
構造以外の付加価値をつけないと、家賃設定に差を付けることが難しいので、高い利回りの運用がしづらくなってしまいます。
しかし、長期間の不動産投資を考える場合には、建設価格は高いですが、耐用年数の長い物件を運用するのも良いと思います。
どちらにせよ、自分自身の投資方針と計画に沿った物件を選択することが重要です。
３．参考にしたいので、理想の利回りはありますか？
利回りは高ければ高いほど良いという訳ではありませんし、地域別平均利回りがあれば、良いという訳でもありません。
利回りは、家賃収入が得られることを前提に算出したものです。
不動産を運用する場合は、管理会社に業務を委託した場合の費用や管理費、修繕積立金などの諸経費が必要になります。
その際、想定収入よりも支出が多くなるため、理想は一般的な利回りより１～２％程度高い物件を選ぶことが重要だと思います。
☆一般的な利回りの目安
４．その他のチェックポイント
「チェックポイント」
・人口の減少が進んでいる地域ではないか。
・最寄駅までの距離が遠かったり、生活利便が悪くないか。
・車のエリアの場合、近隣も含めて駐車場が確保できているか。
・大学や特定企業などの移転があったなどの影響が考えられるか。
・築が古かったり、使いにくい間取りなど物件自体の魅力が低くないか。
・売主である所有者が、売却を急いでいる可能性はないか。
・築古物件でローンが付きにくくないか。
・融資期間が短くしか取れない可能性はないか。
・部屋で事件や事故があったか。
・物件及び物件周辺で揉め事はないか。
・近くにお墓や斎場などの嫌悪施設はないか。 などなど。
上記のチェックポイントに当てはまる場合は、空室率が高くなるリスクが考えられます。
空室率が高い場合は、需要自体が少ないため、家賃を下げれば入居者が決まるという訳ではありません。
また、なかなか入居者が決まらないからといって、入居者を呼び込むために家賃を下げると、利回りも低くなってしまうため、想定していた高い利回りでの運用が難しくなってしまう点において注意が必要です。
いずれにしても、収益不動産の売買を思い立ったら、どうぞ「担当：伊藤」までお気軽にご相談ください。
