プレディオ プラス（名古屋市 天白区）

■利回りについて

利回りは、収益物件において覚えておかなければならない基礎知識であり、最も重要視されるものになります。

利回りとは、投資した金額に対して得られた利益を、１年あたりの平均にした割合を言います。

ここでは、３種類の利回りについて説明させていただきますのでどうぞ参考にしてください。

１．表面利回り

収益物件の大まかな収益力を捉えるための指標となるのが「表面利回り」です。

不動産の広告に記載させている利回りは、「表面利回り」か「想定利回り」の場合が多いです。

この表面利回りは、必要となる諸経費は考慮しないため、詳細な利回り計算する場合に適さない点が注意が必要です。

・表面利回りの計算式

表面利回りの場合、現在所有している収益物件で得ているすべての収入を、物件価格で割り、それに１００を掛けて算出します。

例えば、物件価格が3,000万円で家賃が月額10万円のマンションの１室の場合は、

年間収入：10万円×12ヶ月＝120万円

表面利回り：(120万円÷3,000万円)×100＝4.0％　となります。

２．実質利回り

不動産の購入費用や不動産の運営時にかかる諸費用などを計算に入れ、年間の家賃収入からそれらの諸費用を引いたものを、物件価格で割る方法で算出する利回りを「実質利回り」と言います。

このように諸費用を含めて、実質利回りを算出した場合でも、長期的に運用していると、エアコンの修理費用やリフォームなどの修繕費用が発生することもあります。

入居者の修繕積立金で賄えれば問題ないのですが、大規模な修繕工事を行う場合などは、かなりコストがかかってしまうため、入居者の退去などで空室が出てしまうと、想定していたよりも家賃収入が少なくなり、大きな負担となってしまいます。

中古の１棟売アパートなどの収益物件の場合は、過去に大幅な修繕積立金の値上がりがないかどうか、これから大幅な値上がりが必要になりそうかなど、特に大規模修繕の時期にあるような古いアパートは注意が必要です。

・「実質利回り」の計算式

実質利回りの場合は、現在不動産投資で得ているすべての収入から経費を差し引いた金額を物件価格で割り、その金額に１００を掛けて算出します。

実質利回りの計算は以下の通りです。

例えば、物件価格が3,000万円のマンションの１室で、家賃が月額10万円、年間の経費が30万円の場合は、

年間家賃収入：10万円×12ヶ月＝120万円

実際の年間収入：120万円－30万円＝90万円

実質利回り：(90万円÷3,000万円)×100＝3.0％　となります。

３．想定利回り

１棟のアパートやマンションなどのように、複数の部屋を所有している物件の売買時に用いられるのが「想定利回り」です。

しかし、想定利回りは空室を反映せずに満室だと仮定して利回りを算出するため、空室があると算出した値よりも遥かに低い利回りになってしまうこともあります。

１棟のアパートやマンションの場合、基本的にずっと満室の状態が続くということは難しいため、そのことを理解しておくことが重要になります。

・「想定利回り」の計算式

想定利回りの場合は、不動投資で得られた物件を、満室と仮定したすべての収入に対して物件価格で割ってたものに１００を掛けて算出します。

想定利回りの計算式は以下の通りです。

例えば、1億2,000万円で購入した１棟マンションで、家賃が月額10万円の10室の場合は、

満室と仮定した場合の年間の家賃収入：10万円×10部屋×12ヶ月＝1,200万円

想定利回り：(1,200万円÷1億2,000万円)×100＝10.0％　となります。

しかし、実際には管理委託料などの諸費用がかかるため、満室だと仮定した場合の年間収入から、それらの諸経費を引いた金額を物件の購入価格で割ると、より正確な利回りを算出することができます。

いずれにしましても、収益不動産の売買を思い立ったら、是非「担当：伊藤」までお気軽にご相談ください。