１棟売り収益物件の査定１０のポイント
2024年07月28日 18:10
■１棟売り収益物件の査定１０のポイント
☆1棟売りアパート(マンション)の査定価格に影響する１０のポイント
ご所有の収益物件、１棟アパート・マンションの査定価格に影響するポイントを特集しましたので、どうぞ参考にしてみてください。
①最寄り駅からどれくらいの距離か！
財団法人不動産流通近代化センターによると、アパートと最寄り駅の距離に応じて、このように評価が変化します。
※上の表を見てもらうと分かる通り、距離が少し違うだけで評価が大きく変わってきます。
※この評価の計算は、住宅地図から割り出した最短ルートを使って行います。
(不動産の物件広告や不動産サイトの掲載表示も同じで、「80ｍ＝1分」として計算します。)
不動産会社は周辺環境を５段階でチェックし、評価をつけます。
※騒音の多い地域の場合、窓や壁の遮音性能を上げることで評価を下げるのを抑えることが可能です。
②住みやすい周辺環境か
・スーパーなど多くの買い物がしやすい環境にあるか。
・学校・病院が近くて子育てしやすいか。
・閑静な住宅街かどうかなども調査します。
・交通量が多く騒がしいか。
・近くに暴力団施設などの嫌悪施設がある地域は評価が低くなります。
③眺めや方角の良さ・悪さ
部屋のバルコニーから海が一望できたりすると、アパートの査定評価は高くなります。
ただし、眺めが良いかどうかは査定する不動産会社の担当者によって評価が分かれる部分があるため、あやふやなものでもあります。
また、物件の向きも換気の良さや洗濯物の乾きやすさなどに関わる重要な要素になります。
一般的に「東南の角」が一番評価が高く、次いで「南西の角」、「その他の角」、「南向き」と続き、「東向き」、「西向き」、「北向き」となります。
④ブランド力・耐久性
同じようなアパートでも、大手建設会社やメーカーが手掛けた物件などは評価が高くなりがちです。
また、耐久性能も重要な要素で、1981年(昭和56年)6月1日以降で物件の耐震基準が大きく変わり、震度６以上の地震に耐えられるようになりました。
特に、東日本大震災や熊本地震などにより、近年は地震に対する備えの重要性も上がっています。
⑤メンテナンスやセキュリティが行き届いているか
これは、防犯カメラの設置や警備会社による２４時間セキュリティ、オートロックなどのセキュリティ対策も近年重要な要素になっています。
また、管理が上手く機能しているアパートも高評価になります。
大規模修繕等について、外壁の塗り替えや防水工事などを行っている場合は、改装した見た目だけでなく、その分だけ安心感もアップしており査定額も高くなります。
つまり、一般的な中古アパートのメンテナンスに掛ける分を差し引いて、評価を上乗せしているということになるのです。
あと、日々の清掃やゴミ置き場や廊下などが散らかっていない清潔なイメージや、管理会社や大家さんが定期的にちゃんと見回っている様子も大きくはありませんが、プラス要素となり得ます。
⑥直近のリフォームの有無
最近、リフォームを行ったかどうかも査定価格に影響します。
これも⑤メンテナンスと同様で、直近のリフォームをしていれば、買主が購入後にリフォーム代が少なくて済むので査定価格が上乗せされます。(お部屋のクロスや床の張替え、エアコンや給湯器、浴室、洗面、キッチン、トイレの交換など)
⑦環境や相場の変化
２年前に査定価格が１億円とされたアパートを今売る際には、築年数の経過分を価格から引けばよいという訳ではありません。
なぜなら、周辺環境や価値の変化というものを考慮する必要があるためです。
例えば、東日本大震災の直後は、今の相場よりもかなり低くなっていました。こうした事情を考慮して査定価格は値付けされるのです。
※ここ最近のことで言えば、「新型コロナ感染」によるパンデミックが大きく影響したことは私たちの記憶にも新しいことです。
⑧家賃収入
１棟売りアパートなどの収益物件の査定で重要視されるのが、特に⑧～⑩になります。
今まで家賃収入はどれくらいあって、今後もどの程度の収益が期待できるのかを厳しめにチェックします。
１棟には部屋数がいくつあるか、現在の賃料収入はいくらか、築年数は何年かなど、様々な要素から収益性を見られます。
また、物件自体に収益性があったとしても、アクセスが悪かったり、近隣競合物件の増加等により査定価格が下がる可能性もあります。
⑨空室率
いくら家賃が高くても立地が良い物件でも、空室が目立つと査定額が低くなりがちです。
空室率が高い＝数字では現れないデメリットがあると取られて、評価はどうしても低くなります。
また、空室率が高いということは新規で入居してくる確率が低いということになるので、今後の収益の拡大は見込めません。今いる住人も築年数の経過に伴って離れてしまうので、どんどん利益が下がってしまうのです。
⑩想定利回り
想定利回りとは、初期投資に対してどれくらいの利益が発生したのかの割合です。
例えば、購入価格１億2,000万円のアパートの年間家賃収入が1,200万円とすると、利回りは10％となります。
ただし、年間支出額を想定するのは難しいいので、査定前には「年間収入÷購入価格」という簡単な式で想定利回りを算出します。
あくまでも一般的な目安ですが、１棟売りのアパートの場合、新築物件の場合で8％程度、築15年までの中古物件の場合で8～10％程度、15年以上の中古物件の場合10％以上であることが理想的だと考えられています。
1棟売りの収益物件であるアパートやマンションのご売却相談も、どうぞお気軽に「担当：伊藤」までご相談くださいますようお願い申し上げます。
