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収益物件の査定方法

収益物件の査定方法

2024年07月28日 18:08

■収益物件の査定方法


【収益物件の査定方法】である「収益還元法」と「積算法」とは?

収益物件とは、第3者に貸すことによって家賃収入を得られる物件です。


収益物件の査定は、通常のマイホームや土地などの居住用物件とは異なり、やや複雑な算出方法が用いられます。


○主な収益物件

・分譲マンションの1室の賃貸

・一戸建ての賃貸

・1棟のアパート(マンション)の賃貸

・店舗・事務所の賃貸

・工場の賃貸

・1棟のビルの賃貸

・駐車場の賃貸(月極駐車場・コインパーク)

・その他


収益物件⑥

○収益物件の主な買主

・賃借人の本人

・近隣の収益不物件のオーナー

・一般投資家

・会社・法人

・外国人投資家

・買取再販業者(不動産会社)

・その他


売却相談②

■「収益還元法」とは?

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。


また、収益物件の価値を評価するときは、「積算法」を用いて算出します。


収益物件を査定する場合の注意点として、あらかじめ収支情報を準備しておく必要があります。


それは、収益物件の価値は、物件にどれだけの収益力があるかによって査定価格を算出するためです。

 

収益還元法

1.直接還元法

直接還元法とは、1年間で物件が稼ぐ純利益を、還元利回りで割って物件の価格を求める方法になります。

 

直接還元法の計算式

買取り

例えば、年間の純利益が1,200万円、還元利回りが6%だった場合、不動産の価格は2億円となります。

 

収益不動産を購入するときは、物件の価格に対して家賃収入の割合である利回りを比較して購入されたはずです。


購入時は物件ごとの利回りを算出しましたが、売却時に算出するのは物件の価格です。


そこで先ほどの利回りの計算式を入れ替えて、物件の年間家賃収入を利回り(還元利回り)で割ることで物件の価格を算出するというのが「直接還元法」の考え方です。

 

ただし、「直接還元法」の計算に用いるのは、家賃収入から固定資産税や管理費、火災保険料などの運営経費を差し引いた純利益です。


直接還元法では、実際にどれだけの利益が期待できるかを考慮して価格を算出するため、家賃収入から運営経費を差し引く必要があります。

 

還元利回りは、売却する物件の周辺で条件が似た利回りや、不動産会社が算出したデータを基に算出します。


2.DCF法

DCF法とは、ディスカウント・キャッシュ・フローの略です。収益物件を売却するタイミングと価格を決めて、売却までに得られる将来の家賃収入を現在の価値に割り引いて価格を算出する方法です。


DCF法の基本的な考え方は、現在得られる家賃収入と将来得られる家賃収入は、同じ金額でも価値が違うということです。

 

例えば、今すぐもらえる1,000万円と5年後にもらえる1,000万円は特別な理由がない限り、今すぐもらえる方を選ぶでしょう。なぜなら、今もらって1,000万円を金利1%で銀行に預けていた場合、5年後には約1,050万円になっていると考えられるためで、今もらう1,000万円の方が価値が大きいと判断できるためです。

DCF法の計算式

DCF法

接客

例えば、2年後の家賃収入が1,000万円で割引率が1%の場合、現在の価値に置き換えると次のようになります。


DCF法の例題の計算式

10年間で得られる家賃収入を全て現在価値に置き換えると、以下の通りです。


DCF法の表

例えば、10年後に物件が1億5,000万円で売却できるとすれば、DCF法による査定価格は次のようになります。

 

1億5,000万円+94,713,218円=2億44,713,218円

 

現在、銀行に預金すると年1%の利子がつくとして、1年間の割引率として計算するのが一般的な考えとなります。現在の日本のように、金利の変動が小さく低金利が続いているのであれば、それほど大きな違いは出てきません。

 

DCF法の方がより詳細な価値を算出することができますが、計算が複雑なこともあり、金利の低い現在の日本においては、投資・収益物件の多くが直接還元法を利用して求められています。


3.積算法

収益物件の価値を評価するときは「積算法」を利用する場合もあります。


積算法

積算法とは、利回りを基に価値を評価するものではなく、土地と建物の価格を別々に算出し、合計することで算出する方法です。そして、土地と建物の価格を合算したものを「積算価格」といいます。

 

■土地の価値を算出するときに、用いる指標は以下の通りです。

 

路線価 :相続税や固定資産税などの計算時に用いる土地1㎡当たりの価格

公示価格:土地の取引価格の目安とされている客観的に算出された指標の価格

 

例えば、土地面積が1,000㎡で路線価が1㎡あたり13.5万円だった場合の土地の価値は次の通りです。

 

(土地の価値①) 1,000㎡×13.5万円=1億3,500万円

 

一方、建物部分の価値は、建物をもう一度建築した場合に必要な費用である再調達価格を、建物が経年劣化している部分だけ価値を差し引いた原価修正して価値を算出します。

 

計算式にすると以下の通りです。


積算法の計算式

構造ごとの基準単価と耐用年数は以下の通りです。


積算法の基準単価と耐用年数の表

※基準単価は金融機関によって設定が異なります。

 

仮に、築10年の重量鉄骨造のアパートで、延べ面積が500㎡だった場合は、

 

(建物の価格②) 18万円×500㎡×{(34年-10年)÷34年}≒63,529,411円

 

土地の価格①と建物の価格②を合計した1億98,529,411円がこの場合の積算価格となります。

 

積算法は、収益物件を購入する際に銀行が融資をするかどうか判断する際の重要な指標の一つでもあります。


収益物件②

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