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■中古一戸建てはどのように評価する？

中古の一戸建てを売却する際には、どのくらいの価格になるのかが気になりますよね。

ここでは、売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古一戸建ての建物評価の仕組みを説明します。

１．国交省が公表している建物評価の指針

国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善計画に向けた指針」(以下、「指針」)を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

「指針」が公表されるまでは、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については築後20～25年で建物の市場価値を一律ゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとは言えず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく２つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正した上で合算して、建物全体の価格を導き出す方法を採用しています。

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、例えば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行していないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも可能です。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます。

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復する可能性があるのです。

２．中古住宅の実際の査定方法は？

宅建業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」があります。これは、「公益社団法人 不動産流通促進センター」が提供しており、「指針」の公表を受けて改訂も行われました。

この「価格査定マニュアル」は、「戸建住宅価格査定マニュアル」「住宅地価査定マニュアル」「マンション価格査定マニュアル」の３つの部分に大きく分かれます。

これらそれぞれについて、実際にどのように査定していくのかが示されています。

では、「戸建住宅価格査定マニュアル」における中古戸建て住宅の実際の査定方法はどのようなものなのでしょうか？

中古戸建て住宅では、土地と建物部分を分けて査定し、それぞれの結果を合算して、戸建て住宅全体の物件価格を算出します。

ここでは、「戸建住宅価格査定マニュアル」における建物部分の査定を見ていきます。具体的には、以下の通り、各部位に分割して評価していきます。

１．建物を基礎・躯体と(A)外部仕上げ(①屋根・②外壁・③外部建具)、(B)内部仕上げ(④内部建具・⑤内装)、(C)設備(⑥台所、⑦浴室・洗面、⑧トイレ、⑨給排水・給湯設備、⑩照明器具・電気設備)の(A)～(C)の合計①～⑩の部位に細かく分類します。

２．建物の基礎・躯体については、最上位のものから標準的なものまで５段階に分け、耐用年数を設定しています。また、インスペクション(建物状況調査)などを受けている場合は、劣化状態の有無が評価され、これらの検査を受けていない場合は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されます。

３．外部仕上げ、内部仕上げ、設備については、使用されている部材の質やグレードで価格が算出されますが、外部仕上げや内部仕上げでリフォームが行われていれば、その時期や規模が評価に反映されます。設備については、新しいものと交換されていれば、評価に反映されます。

 ３．需給バランスやタイミングも重要

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。

このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切になってくるとご理解いただけると存じます。

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることに繋がります。

しかし、リフォームによっては必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。

自分にとって住み心地の良い間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

実際に売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。

実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません。

是非、「担当：伊藤」までお気軽にご相談ください。