認知症、成年後見制度を利用した売却
2024年08月20日 16:16
■認知症、成年後見制度を利用した売却
最近、親や兄弟（姉妹）が認知症などになり、「医療費や介護付老人ホームに入居する費用を捻出するために親（兄弟）名義の不動産を売却してその費用に充てたい…」「老人ホームに入居したため、今まで住んでいた家の維持管理が大変で売却したい…」などの相談が多くなってきました。
ここでは、成年後見制度を利用した不動産売却の手続き方法についてご説明してまいります。
１．成年後見制度の手続きやポイント
不動産売却には、必ず登記名義人である本人の意思が不可欠ですので、本人の意思能力や判断能力がなくなった場合に、どのように売却手続きを進めていくのかを簡単に説明します。
①家庭裁判所に成年後見人の申し立てを申請する。
②裁判所か成年後見人の選定を受ける。
③その成年後見人が不動産処分の許可を家庭裁判所から得て、はじめて不動産売却が可能となります。
(１)誰を成年後見人にするかを協議・選定する
まず、誰を成年後見人にするかを家族（親族）で話し合います。成年後見人になれる人は、配偶者・子・４親等以内の親族です。その候補者を裁判所が「不適格」と判断した場合や一定以上の金額の財産を保有する場合は、親族に変わり弁護士や司法書士などを裁判所が後見人として任命する場合もあります。
裁判所は、成年後見人の経済面や性格・後見人に適した人物かどうかを総合的に判断して選定しますので、その辺りも考慮しておく必要があると思います。
(２)成年後見人の申し立て手続きを司法書士に依頼する
家族や親族の方で申し立て手続きをできなくはないのですが、煩わしい手続きや書類作成等がありますので、一般的には専門家である司法書士に手続きを依頼する形になります。
そのため、司法書士が登記名義人本人やご家族、後見人候補の方と面談を行い、申し立ての理由や申請に必要な書類作成のため、聞き取り調査と打ち合わせを行います。
依頼する司法書士は、成年後見人の手続きの経験豊富な先生に依頼することが大事です。
(３)申立書の作成・家庭裁判所への申し立てをする
依頼を受けた司法書士が面談を行った資料をもとに「後見開始申立書」「親族関係図」「本人の財産目録」「医師の診断書」等の書類を作成し、家庭裁判所に申し立てを申請します。
成年後見人手続きの依頼に対する費用は、ケースにより異なりますので見積もりを取るようにしてください。
(４)裁判所の調査官による事実の調査
成年後見人候補者・司法書士・本人（被後見人）が家庭裁判所に呼ばれて裁判官によって面接が行われ、事情や状況を聞き取り調査されます。その際に成年後見制度の概要について改めて説明を受けることになります。
成年後見人の役割は、本人の「財産管理」と「身上警護」の支援が大きな役割になります。預貯金の管理や不動産の管理、医療や介護サービス、老人ホームへの入所支援や費用の支払いなど、成年後見人の選任を受けるためには、本人の意思を尊重し、生活状況を支えて利益を考えて行動する姿勢を調査官に示すことが必要になりますので注意ししてください。
(５)成年後見制度の開始・居住用不動産処分許可の申し立てをする
家庭裁判所が、成年後見制度の利用について的確であると判断すれば後見人の選任を受けることになります。
また、居住用不動産を売却する場合、裁判所に「居住用不動産処分の申し立て」を行う必要があります。なお、居住用不動産とは「本人が住んでいた家」のことを言い、それ以外の不動産については申し立ては不要です。
裁判所は、本人（被後見人）の現在の財産状況や売却金額の妥当性などを総合的に判断して、今売却して現金化する必要性があると判断した場合に限り許可審判を行います。
それは、売却する居住用不動産は、あくまでも本人の為や、本人の利益になることが絶対の優先事項として判断されるためです。そのため、現金や預貯金だけでは、本人の医療費や施設の入所費用等の支払いが賄えない場合や、空き家対策防止法などによる、誰も住むことのない維持管理費だけがかかってしまう不動産の処分などの場合に、売却が認められることになります。
２．成年後見人による売却活動の進め方
成年後見人の申し立ての申請手続きから選任までの期間は、通常２～３ヶ月程度の期間が必要になります。また、居住用不動産処分許可の申し立てから審判が下りるまでの期間は通常数週間かかります。
後見人制度は、まだ本人が元気で将来のために前もって行う「任意後見制度」や本人の判断能力や軽度の場合に行う「保佐人」「補助人」制度などもあり、本人の現在の状況で手続きも異なってまいります。
「親や兄弟(姉妹)の医療費や施設入諸費用を捻出したい」「老人ホームへの入所で誰も住まなくなった実家を処分したい」などで不動産のご売却をお考えの方はどうぞお気軽にご相談ください。
弊社に売却のご相談をいただいた場合は、お客様の内容をしっかりとお聞きして、お手伝い可能な範囲で司法書士の紹介やアドバイスを行ってまいります。ご相談はもちろん無料で、弊社仲介にて成約に至った場合には仲介手数料30％割引サービスの特典もありますので、ぜひ「担当：伊藤」までお気軽にご相談ください。
